Omawiając temat licytacji komorniczych warto również wspomnieć o możliwości wszczęcia powództwa i dochodzenia swej szkody w przypadku gdy komornik dokonując licytacji działa niezgodnie z prawem. A stać może się tak gdy komornik przy wykonywaniu swoich obowiązków dopuści się szeregu zaniechań i naruszeń przepisów prawa. 


Podstawę takiego roszczenia stanowi art. 23 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (tj. Dz. U. z 2015 r. poz. 790 z późn. zm.), zgodnie z którym komornik jest obowiązany do naprawienia szkody wyrządzonej przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu czynności. Podstawą odpowiedzialności komornika z art. 23 jest niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu czynności. Nie jest to odpowiedzialność na zasadzie winy. Nie jest to również odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, gdyż przyjęcie i zastosowanie takiej odpowiedzialności jest możliwe tylko w wypadkach przewidzianych przez ustawę, która przewiduje jednocześnie możliwość uwolnienia się od tej surowej odpowiedzialności, wskazując przesłanki egzoneracyjne (por. H. Ciepła, J. Skibińska-Adamowicz, Status prawny..., s. 19 i n.; wyroki SN: z 6 kwietnia 2006 r., IV CSK 6/2006, LexisNexis nr 404421, M.Prawn. 2006, nr 9, s. 458; z 16 marca 2007 r., III CSK 381/2006, LexisNexis nr 1810817, OSNC 2008, nr 2, poz. 28). Do przyjęcia odpowiedzialności komornika z art. 23 wystarcza sama niezgodność z prawem działania lub zaniechania komornika.

Doktryna wskazuje również, że przez działanie lub zaniechanie niezgodne z prawem należy rozumieć niezgodność z normami prawa w rozumieniu art. 87Konstytucji RP, tj. z Konstytucją RP, ustawami, ratyfikowanymi umowami międzynarodowymi oraz rozporządzeniami, a także niezgodność z prawem Unii Europejskiej (por. H. Ciepła, J. Skibińska-Adamowicz, Status prawny..., s. 16 i n.). W wyroku z 23 września 2003 r., K. 20/2002, LexisNexis nr 363358, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że niezgodność z prawem należy ujmować obiektywnie, jako zaprzeczenie zachowania uwzględniającego nakazy i zakazy wynikające z normy prawnej.


Przepisy k.p.c. oraz rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników, jak również bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie dają komornikowi możliwości odstąpienia od oględzin nieruchomości przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Przepisy § 131-134 powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie czynności komorników jednoznacznie stanowią, w jaki sposób przeprowadza się opis i oszacowanie nieruchomości oraz jakie dane muszą być bezwzględnie zebrane podczas tej czynności. Należy zauważyć, że zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego bez przeprowadzenia oględzin nieruchomości, a następnie sporządzenie w oparciu o taki operat opisu i oszacowania, również bez dokonania oględzin nieruchomości, nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Znajomość przepisów, a tym samym uprawnień ustawowych oraz doświadczenie zawodowe komornika powinny pozwolić na sprawne i zgodne z przepisami prowadzenie egzekucji, bez uciekania się do środków niemających podstawy prawnej. Komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne nie może zrezygnować z przeprowadzenia oględzin nieruchomości i tym bardziej nie może zwolnić z obowiązku przeprowadzenia oględzin rzeczoznawcy, na to powinniśmy zwracać największą uwagę. Komornik bowiem zobowiązany jest do weryfikacji opinii biegłego i nie może bezkrytycznie przyjmować wszystkich wniosków, tym bardziej tych nieodpowiadających zasadom logiki czy w oczywisty sposób odbiegających od rzeczywistości. Zgodnie z orzeczeniem SN z 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98 LexPolonica nr 350396 (OSNC 2001, Nr 4, poz. 64), opinia biegłego podlega ocenie - zgodnie z art. 233 § 1 - na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków.


Komornik, przed dokonaniem opisu i oszacowaniem, powinien  skutecznie przeprowadzić oględziny, do których zobowiązują go przepisy prawa, a przy których Komornik dysponuje szeregiem uprawnień. Najdalej idącym z nich jest możliwość przybrania asysty funkcjonariuszy Policji przy czynności. Art. 765 § 1 k.p.c. jednoznacznie stwierdza, iż w razie oporu komornik może wezwać pomocy organy Policji, a sposób udzielenia pomocy komornikowi przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych określa rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z dnia 28 stycznia 2002 r. w sprawie udzielenia pomocy lub asystowania komornikowi przez Policję lub Straż Graniczną przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 10, poz. 106). Regulacja § 3 ust. 1 przywołanego rozporządzenia stanowi, że Policja udziela pomocy komornikowi przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych, jeżeli w toku wykonywania tych czynności komornik natrafi na opór, który utrudnia lub uniemożliwia mu wykonywanie tych czynności, albo jeżeli istnieje uzasadnione przypuszczenie, że na taki opór natrafi. W doktrynie podkreśla się, że „pojęcie oporu uniemożliwiającego przeprowadzenie czynności egzekucyjnych obejmuje nie tylko czynne, ale również bierne zachowanie się. Opór osób przeszkadzających czynnościom komornika może więc być czynny lub bierny, osoby te muszą jednak uniemożliwiać lub utrudniać komornikowi dokonanie czynności˝ (zob. Szczurek w: Kodeks postępowania cywilnego, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Komentarz, Wydanie III, Sopot 2005, s. 129). Przepisy prawa nie tylko dopuszczają, a wręcz nakazują komornikowi przybranie asysty funkcjonariuszy Policji, gdy czynność komornicza natrafia na opór przejawiający się nie tylko w aktywnym działaniu dłużnika lub osoby trzeciej, lecz także w całkowicie biernej postawie.