Zaczynam ten blog od zagadnienia dotyczącego bezpieczeństwa zakupu lokali na licytacji komorniczej, które po raz kolejny pojawia się na dyżurze prawnym „Stowarzyszenia  Mieszkanicznik”.

 „Chcę kupić lokal użytkowy obciążony wieloletnią  umową dzierżawy zawartą na czas oznaczony . Czynsz dzierżawy opłacony został z góry . Czy sprzedaż nieruchomości na licytacji będzie równoznaczna z zakończeniem dzierżawy?”

- Nie, Umowa nie wygasa a obciążenie nieruchomości umową najmu / dzierżawy z przedpłaconym czynszem jest  bardzo często stosowaną obroną dłużnika  przed egzekucją.

Czy zatem można tę umowę rozwiązać?

- Tak ale uczestnicząc w licytacji, należy zwrócić szczególną uwagę na datę, w której wszczęto postępowanie egzekucyjne. Jeżeli bowiem postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed 3 maja 2012 r., nie będą miały do niego zastosowania przepisy wprowadzone w życie ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, dokonujące zmian w postępowaniu egzekucyjnym Zasadnicze znaczenie dla bezpieczeństwa zakupu ma dokonanie trzech ustaleń ; 

  • daty wszczęcia egzekucji,
  • daty zawarcia umowy najmu/ dzierżawy
  • oraz dalszej  treści umowy najmu/ dzierżawy.

W przypadku gdy umowa najmu/dzierżawy została zawarta przed zajęciem nieruchomości przez komornika, nabywca egzekucyjny wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy. Taki nabywca może wypowiedzieć najem/dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia za wyjątkiem sytuacji kiedy  umowa najmu/ dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną ( data poświadczona przez notariusza)  a rzecz stanowiąca przedmiot umowy została najemcy/dzierżawcy wydana.

Jednakże nabywca nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego ma również prawo do wypowiedzenia umowy najmu/ dzierżawy jeśli została zawarta na czas oznaczony  z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną a rzecz stanowiąca przedmiot umowy została najemcy/dzierżawcy wydana jeżeli czas oznaczony jest dłuższy niż 2 lata . Uważać jednak należy na termin złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu takiej umowy – może to nastąpić jedynie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

To dodatkowe uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy (podobnie jest w przypadku najmu) dotyczy wyłącznie egzekucji wszczętych poczynając od 3 maja 2012 r.

W przypadku starszych postępowań, zapoczątkowanych przed tą datą, nabywcy nieruchomości nie mają w ogóle możliwości wypowiedzenia dzierżawy zawartej na czas oznaczony.

NATOMIAST, Oddanie nieruchomości w dzierżawę po jej zajęciu przez Komornika jest  bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art. 930 § 4 K.p.c.). Umowa pozostanie jedynie skuteczna między stronami czynności i  w żaden sposób nie uchroni dzierżawcy przed obowiązkiem wydania nieruchomości nowemu właścicielowi na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Warto również wiedzieć, że pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk Komornika co jest dobrą zmianą w stosunku do poprzednich regulacji dla wierzyciela.